Что произойдет, если город в Испании будет объявлен «напряженной» зоной аренды?

Города Ла-Корунья, Сан-Себастьян и Памплона, а также 20 других муниципалитетов Наварры недавно были официально объявлены «напряженными» зонами аренды, в результате чего общее число таких зон во всех регионах достигло 301.

Другие муниципалитеты также запросили признание их напряжёнными зонами, включая Сантьяго-де-Компостелу в Галисии. Министр городского развития и жилищного строительства Астурии Овидио Сапико также заявил, что они работают над объявлением 16 напряжённых зон в шести муниципалитетах региона до конца года.

В Испании более 8,28 млн человек проживают в районах, где рынок аренды жилья напряженный.

Недвижимость в Испании: домов на продажу стоимостью свыше 1 миллиона евро больше, чем домов с арендной платой менее 1000 евро

Декларация о «напряженных районах» стала неотъемлемой частью Закона о жилье ( Ley de Vivienda) , вступившего в силу в 2023 году.

Неблагополучная территория определяется как территория, где существует высокий риск нехватки жилья для населения. Чтобы быть признанной таковой, она должна соответствовать одному из двух критериев:

• Первый вариант — когда средняя стоимость аренды или ипотеки жилья плюс сопутствующие расходы превышают 30 процентов средней заработной платы населения в данном районе.
• Во-вторых, если за предыдущие пять лет стоимость покупки или аренды выросла на три пункта по сравнению с индексом потребительских цен (ИПЦ).

Если район будет признан «напряженным», это может означать введение ограничений на арендную плату, возможность для арендаторов продлевать договоры, а для арендодателей будут введены налоговые вычеты.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Правительство Испании запустит поисковую систему в стиле Idealista для поиска доступного жилья в аренду

Ограничения по арендной плате

Правила таковы:

• Если арендодатель уже сдаёт свои квартиры в аренду или делал это в течение последних пяти лет, арендная плата не может превышать сумму, указанную в новом договоре. Также не допускается добавление в договор дополнительных расходов, таких как коммунальные платежи или налог на имущество.
• Арендодатели могут ежегодно пересматривать арендную плату в соответствии с индексом потребительских цен (ИПЦ) или установленным правительством лимитом. Дальнейшее повышение арендной платы возможно только в случае повышения энергоэффективности объекта или при заключении договора аренды сроком более 10 лет. В этих случаях арендная плата может быть повышена не более чем на 10%.
• Если арендодатели собираются сдать квартиру в аренду впервые, им придется придерживаться Индекса справочных цен, публикуемого муниципалитетом, в котором расположена недвижимость.
• Если арендодатели владеют более чем пятью объектами недвижимости в одном и том же напряженном районе, независимо от того, сдавали ли они ранее эту недвижимость в аренду или нет, им придется придерживаться цен аренды, указанных в индексе справочных цен.

Расширения

Арендаторы смогут запросить продление договора аренды после окончания срока действия договора в районах с повышенной нагрузкой. Продление можно будет сделать максимум на три года подряд.

Налоговые вычеты

Общий налоговый вычет для арендодателей по новым долгосрочным договорам аренды в этих районах будет снижен с 60 до 50 процентов.

Также будут предоставлены следующие налоговые льготы:

Налог на стимулирование в размере 90 процентов, если арендодатели снижают арендную плату не менее чем на пять процентов в неблагополучном районе.

Скидка в размере 70 процентов для тех владельцев, которые сдают свое жилье молодым людям в возрасте от 18 до 35 лет или делают это через стимулируемые или защищенные программы доступного жилья.

Скидка в размере 60 процентов для тех владельцев, которые отремонтировали свою недвижимость в течение двух лет перед сдачей ее в аренду.

Каталония стала первым регионом, объявившим «напряженные» зоны после вступления в силу Закона о жилье, и в 2025 году их число достигло 271.

Официальные данные Министерства жилищного строительства показывают, что арендная плата по новым договорам снизилась в среднем на 3,7% в 140 муниципалитетах, принявших декларацию. В Барселоне она снизилась на 6,4% за первые 12 месяцев с момента вступления этой меры в силу.