De huizencrisis die kan botsen met de BTW

De regering kondigde tijdens de ministerraad van 25 september 2025 een verlaging van het btw-tarief aan naar 6% voor de bouw van nieuwe woningen met een verkoopwaarde van de opgeleverde woningen tot € 648.000,00 en voor huurwoningen met een huurprijs tot € 2.300,00 per maand. Deze maatregel werd gepresenteerd als de noodzakelijke "woningschok" om het woningaanbod te stimuleren, de prijzen te verlagen en particuliere investeringen in de sector nieuw leven in te blazen.

Het beginsel van fiscale neutraliteit en het risico op verstoring. We moeten er altijd rekening mee houden dat de btw, als neutrale belasting, de producent niet mag belasten en de concurrentie tussen marktdeelnemers die soortgelijke activiteiten uitvoeren, niet mag verstoren. Dit roept de vraag op of de toepassing van een verlaagd tarief op bepaalde marktsegmenten of producten, uitsluitend gebaseerd op de verkoopwaarde of huurinkomsten, niet kunstmatige fiscale barrières binnen dezelfde economische keten zou kunnen creëren.

De bouw van een gebouw is een unieke en continue activiteit, maar met een gemengd economisch doel. Een projectontwikkelaar creëert bijvoorbeeld een ontwikkeling bestaande uit zelfstandige eenheden, waarvan sommige bestemd zijn voor handel/diensten en andere voor woningen. Alleen deze laatste vallen echter onder het nieuwe belastingregime en dus onder het verlaagde btw-tarief. Als slechts een deel van de eenheden (woningen) profiteert van het verlaagde btw-tarief van 6%, komen we in een lastig parket: hoe moet de projectontwikkelaar de aftrekbare btw op gemeenschappelijke bouwkosten (grond, constructies, funderingen, infrastructuur) berekenen?

De btw-wet voorziet in methoden voor aftrek van btw op goederen voor gemengd gebruik door middel van een pro rata-regeling. Deze formule is echter, hoewel technisch haalbaar, complex en onderhevig aan herziening op het moment van daadwerkelijk gebruik van de goederen, en vereist altijd verdere aanpassingen aan het einde van de verkoop van alle onafhankelijke eenheden in het project.

Als de projectontwikkelaar dus 6% BTW betaalt over alle leveranciers (materialen, aannemers, onderaannemers), maar later een deel van de units verkoopt voor commerciële of dienstverlenende doeleinden, rijzen er meteen twee praktische vragen:

1. Passen leveranciers het btw-tarief van 6% of 23% toe? Het antwoord hangt af van het bekende gebruiksdoel op de factuurdatum. Als er geen zekerheid is dat het gehele gebouw bestemd is voor bewoning, zullen leveranciers voorzichtigheidshalve het standaardtarief (23%) hanteren – wat de vordering vertraagt ​​en potentiële geschillen creëert.
2. Uiteindelijk zal een btw-correctie nodig zijn om te veel of te weinig betaalde belasting te corrigeren. Een dergelijke correctie, die duizenden transacties betreft, is echter administratief belastend en creëert onzekerheid.

Wat dus een simpele maatregel lijkt – 6% in plaats van 23% toepassen – vereist in de praktijk een uiterst precies en gereguleerd toewijzingssysteem, anders bestaat het risico dat er ongelijkheid, rechtszaken en rechtsonzekerheid ontstaan.

Het dilemma van de uiteindelijke prijs. Een ander punt dat we niet onvermeld mogen laten, heeft betrekking op de beheersing van de prijsgrens: de wetgeving bepaalt dat enkel gebouwen die bestemd zijn voor verkoop tot € 648.000,00 of voor verhuur met maandelijkse huurprijzen tot € 2.300,00, in aanmerking komen voor het verlaagde belastingtarief.

Het is van meet af aan van belang dat het belastbare feit, het element dat deze belasting verschuldigd maakt, plaatsvindt tijdens de uitvoering van de werkzaamheden, niet op het moment van verkoop. De aannemer factureert maandelijks, op basis van de fysieke voortgang van de werkzaamheden, vaak met behulp van meetrapporten, en hanteert het tarief dat hij juist acht.

Wat als de projectontwikkelaar in eerste instantie een verkoopprijs van € 640.000,00 voor de woningen raamt, maar na afronding van het bouwproject de marktwaarde stijgt en de woningen daadwerkelijk voor € 690.000,00 worden verkocht?

Volgens de btw-beginselen impliceert een tarieffout een correctie ten gunste van de staat, overeenkomend met het verschil tussen 23% en 6% van de totale belastbare waarde. Maar – en hier is het cruciale punt – is er momenteel geen duidelijk mechanisme om dit verschil met terugwerkende kracht te verrekenen, of is er in dit geval daadwerkelijk sprake van een fout met het oog op de toepassing van het btw-correctiemechanisme?

Zal deze "regularisatie", indien nodig, plaatsvinden via zelfbeoordeling in de periodieke belastingaangifte? Door het uitschrijven van een debetnota? Door middel van een ambtshalve correctie?

Zonder een expliciete regel zijn projectontwikkelaars kwetsbaar: ze nemen het belastingrisico op zich (met mogelijke aanpassingen en boetes), of ze kiezen ervoor om vanaf het begin 23% toe te passen, waardoor de prikkel teniet wordt gedaan.

Bovendien zou de Belastingdienst zowel de intentie als de uiteindelijke prijs moeten controleren, iets wat in principe onverenigbaar is met de werking van de BTW, die objectieve transacties belast en niet de verkoopintenties.

De regeling blijft van kracht tot 2029. In haar verklaring van 25 september 2025 kondigde de regering aan dat de regeling slechts van kracht zal zijn tot 2029, wat in theorie overeenkomt met vier jaar effectieve toepassing. In Portugal overschrijdt de gemiddelde cyclus van een vastgoedproject – van vergunningverlening tot verkoop – deze periode echter ruimschoots en kan deze oplopen tot vijf of zes jaar.

Door het tekort aan arbeidskrachten, vertragingen bij het verkrijgen van vergunningen door de gemeente en de gestegen financieringskosten zullen maar weinig projectontwikkelaars in staat zijn om binnen die termijn een volledig project te starten en af ​​te ronden.

In de praktijk komt de maatregel alleen ten goede aan degenen die al vergunde projecten hebben of projecten in aanbouw hebben. De rest zal nauwelijks van de regeling kunnen profiteren voordat deze afloopt. De doelstelling om nieuwbouw te stimuleren lijkt daarom al vanaf het begin te worden gedwarsboomd en zal in 2026, of in het beste geval, leiden tot investeringen in nieuwe projecten die waarschijnlijk niet in 2029 zullen zijn opgeleverd en verkocht.

Een tijdelijke prikkel, zonder garantie op verlenging, verandert niets aan de structurele investeringsbeslissingen; hooguit zorgt het voor een lichte versnelling van lopende projecten.

Deze prikkel lijkt ons daarom in eerste instantie alleen van toepassing op reeds lopende vastgoedprojecten en zal op zichzelf niet leiden tot de ontwikkeling van nieuwe, speciaal voor dit doel gebouwde vastgoedprojecten.

De bijzondere zorg die de wetgever besteedt aan het reguleren van het regime. Op grond van het bovenstaande is de aangekondigde wetgeving politiek aantrekkelijk, maar kan ze in de praktijk tot problemen leiden, zoals we hebben geprobeerd te beschrijven.

Wij zijn van mening dat bij de regulering van dit belastingstelsel bijzondere aandacht moet worden besteed aan:

I. Criteria voor de toepassing van het verlaagde tarief wanneer huisvesting en gemengd gebruik samengaan (artikel 23 van het Wetboek van BTW); II. Facturerings- en verrekeningsregeling voor situaties waarin de uiteindelijke prijs boven de limieten uitkomt; III. Mechanisme voor het beheersen en zelf beoordelen van de “uitstaande” btw (verschil tussen 6% en 23%); IV. Verduidelijking van het moment waarop de vergoeding wordt toegepast: bij levering door de aannemer, bij verkoop van het onroerend goed, of beide;

V. Coördinatie met de normen van Richtlijn 2006/112/EG, die alleen verlaagde tarieven toestaat voor "sociale" of "betaalbare" huisvesting (artikel 98 en bijlage III, punt 10) – en dus een objectieve nationale definitie van "matige prijs" vereist die verenigbaar is met het Europees recht.

Conclusie De ‘huisvestingsschok’ zou kunnen uitmonden in een juridische en fiscale schok als de regering de operationele grenzen van het regime niet strikt definieert.

De btw is een belasting met een Europese structuur, die wordt beheerst door neutraliteit en proportionaliteit. Deze maatregelen zijn welkom, maar alleen als ze consistent zijn met de werking van de belasting en transparant zijn in hun praktische toepassing.

Als de overheid niet voorzichtig is met de invoering van dit systeem, lopen we het grote risico dat we terugkeren naar de problemen van het systeem uit 2012. Toen leidde de poging om gedifferentieerde tarieven toe te passen op renovatiewerken tot jaren van twijfels, correcties en belastinggeschillen.

Het principe is prijzenswaardig, maar voor de uitvoering ervan is veel diepgaander wetgevend en regelgevend werk nodig. Anders zou het tarief van 6% wel eens slechts een theoretische prikkel kunnen blijven.