Cinque motivi per cui la legge spagnola sull'edilizia abitativa è fallita
Sono passati due anni da quando il governo spagnolo ha modificato la legge sull'edilizia abitativa nel tentativo di arginare il forte aumento dei prezzi degli immobili e degli affitti. Ci sono poche, se non nessuna, prove che le modifiche abbiano funzionato e molti sostengono che abbiano aggravato la crisi.
La legge sull'edilizia abitativa è stata una riforma della legge sugli affitti urbani ed è stata concepita per regolamentare i prezzi degli affitti creando un indice di controllo degli affitti, aumentare le tasse per i proprietari di immobili vuoti e creare incentivi per coloro che affittavano le proprie case a un prezzo inferiore a quello di mercato.
Due anni dopo, tuttavia, la situazione non ha fatto che peggiorare. I prezzi medi degli affitti in Spagna sono aumentati del 24% tra maggio 2023 e aprile 2025, secondo i dati del portale immobiliare Idealista.
Nello stesso periodo, in Spagna l'offerta di alloggi sul mercato degli affitti permanenti è diminuita del 17 percento, mentre si è registrato un aumento significativo del numero di persone interessate ad affittare, aumentato del 79 percento negli ultimi due anni.
L'aumento della domanda e la diminuzione dell'offerta hanno portato anche a prezzi storici.
Tutto ciò indica che la legge spagnola sull'edilizia abitativa ha fallito miseramente. Ma perché?
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I proprietari si stanno orientando verso gli affitti stagionali
Secondo Idealista, mentre l'offerta di affitti regolari è in calo, gli affitti stagionali sono aumentati vertiginosamente, con un aumento del 25 percento dell'offerta su base annua nel primo trimestre, rappresentando ora il 14 percento dell'intero mercato degli affitti in Spagna.
In A Barcellona il 47 percento delle case in vendita sono affitti stagionali, mentre a San Sebastián rappresentano il 37 percento del totale.
Molti proprietari sono stanchi dell'incertezza giuridica che circonda gli affitti standard e molti di loro sono passati ad affitti temporanei o stagionali, soprattutto perché si trovano in un limbo legale tra affitti a breve e a lungo termine, che attualmente non sono tenuti a rispettare normative così rigide.
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Un calo dell’offerta e una domanda alle stelle
I dati del principale portale immobiliare spagnolo mostrano che l'offerta nazionale di affitti è diminuita del 3% nel primo trimestre del 2025, in linea con quanto accaduto negli ultimi due anni.
Nel frattempo, la domanda è inarrestabile e il numero di persone che desiderano affittare un appartamento continua a crescere. Ad esempio, tra gennaio e marzo di quest'anno, ogni immobile ha ricevuto in media 35 richieste di affitto.
La concorrenza per gli affitti è più alta a Barcellona con 61 famiglie per annuncio, seguita da Palma di Maiorca (57), Madrid (42), Bilbao (37), San Sebastián (37) e Siviglia (35).
Al di sotto della media nazionale si trovano Valencia (31), Malaga (28) e Alicante (25).
Nei due anni trascorsi dall'entrata in vigore della legge sull'edilizia abitativa, la domanda è cresciuta del 79 percento.
I prezzi degli affitti continuano a salire
Il mercato degli affitti è sotto forte pressione, con 25 capoluoghi di provincia che hanno registrato prezzi record. I prezzi, infatti, non hanno smesso di aumentare in questi due anni e ora sono aumentati in media del 24%. Alcuni degli aumenti più elevati si sono registrati a Segovia (39%), Valencia (35%), Madrid (31%) e Santa Cruz de Tenerife (30%).
Anche nelle principali capitali si è registrata una tendenza all'aumento degli affitti: Barcellona (28%), Alicante (27%) e Malaga e Palma (24%).
Circa 25 capoluoghi di provincia hanno chiuso aprile 2025 con affitti a livelli record, raggiungendo una media di 14,3 euro al metro quadro, secondo l'ultimo rapporto sui prezzi pubblicato da Idealista.
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I controlli più severi sugli affitti a breve termine non hanno avuto l'effetto desiderato
Il governo spagnolo ha introdotto maggiori controlli sugli affitti in stile Airbnb, come il registro degli affitti a breve termine, il che significa che tutti gli appartamenti turistici, gli affitti stagionali e gli affitti di camere devono registrarsi su una piattaforma prima di poter essere pubblicati. Questa misura entrerà in vigore solo il 1° luglio.
Inoltre, proprietari e inquilini sono costretti a fornire motivazioni per gli affitti a breve termine, come contratti di lavoro temporanei, corsi o visti di breve durata, il che sta creando ulteriori problemi.
Da aprile, anche per i proprietari di appartamenti e monolocali in Spagna è diventato più difficile trasformarli in alloggi per vacanze di breve durata per i turisti.
Nonostante tutte queste misure, i proprietari non stanno mettendo i loro immobili sul mercato degli affitti a lungo termine; molti preferiscono lasciarli vuoti o affittarli temporaneamente.
Gli affitti stagionali o temporanei sono ancora regolamentati dal Codice civile, in quanto i partiti politici non riescono a mettersi d'accordo su quale sia la soluzione migliore da adottare.
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Il piano per le "aree stressate" non ha funzionato
Uno degli aspetti più importanti della legge sull'edilizia abitativa è stata l'introduzione del concetto di "Mercati residenziali in difficoltà". Questo sistema limita l'aumento dei prezzi dei nuovi contratti di locazione in determinate zone. Le zone venivano considerate in difficoltà se i prezzi superavano di cinque punti l'indice dei prezzi al consumo (IPC) della rispettiva provincia o se le famiglie dedicavano più del 30% del proprio stipendio al pagamento dell'affitto.
Ogni area del paese era libera di decidere se implementare o meno questa misura. La Catalogna è stata la prima regione a dichiarare 140 comuni, come sottolineato nel marzo 2024. L'iniziativa è stata estesa ad altre 131 località a ottobre.
Il problema è che l'attuazione di queste misure ha richiesto un po' di tempo. Solo all'inizio di quest'anno, diversi comuni baschi si sono aggiunti ai 271 comuni catalani. San Sebastián è l'ultimo comune ad aggiungersi alle aree sotto stress dei Paesi Baschi.
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Altre città, come Bilbao, Vitoria i Gasteiz, A Coruña, Santiago de Compostela e Las Palmas de Gran Canaria, stanno attualmente valutando se soddisfano o meno i requisiti per presentare domanda.
Restano ancora dubbi sulla sua efficacia. Idealista ha analizzato i dati delle 15 maggiori città catalane e ha rilevato che il numero di contratti di affitto a lungo termine è diminuito del 21,5% dall'entrata in vigore della Legge sull'Edilizia Abitativa e del tetto massimo per gli affitti.
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