Rubrica legale: L'ex coniuge può mettere all'asta la proprietà condivisa?

Nessuna guerra delle rose, ovviamente. Alcune coppie sposate che decidono di farlo durante la separazione ci riescono davvero. Ma durante il divorzio sorgono spesso aspre controversie. Queste spesso riguardano un appartamento o una casa acquistati congiuntamente, per i quali entrambi i partner sono registrati nel catasto. Ma spesso scoppiano anche controversie immobiliari tra gli eredi. Sono in gioco molti soldi.

Se, anche dopo lunghe discussioni, non si intravede una soluzione, spesso si ricorre all'asta di divisione. Si tratta di una forma particolare di asta forzata . L'obiettivo di un'asta di divisione è convertire i beni immobili vincolati in un immobile in una somma di denaro che può essere distribuita ai proprietari in base alla loro quota di proprietà. È regolamentata dalla ZVG, la Legge sulle aste forzate e l'amministrazione forzata (artt. 180 e segg.). A differenza di un'asta forzata, un'asta di divisione non viene avviata da una banca o da un creditore, ma viene richiesta da uno o più proprietari. A volte qualcuno desidera trasferire la propria quota e ottenere il prezzo più alto possibile. Oppure uno degli eredi o un coniuge desidera acquistare l'intero appartamento o la casa, al prezzo più basso possibile. Ma un ex o uno degli eredi può semplicemente mettere all'asta una casa che non gli appartiene esclusivamente? E una delle parti coinvolte può impedirlo?

In linea di principio, qualsiasi comproprietario può richiedere un'asta di divisione in qualsiasi momento. Non è necessario il consenso degli altri proprietari. Tale procedura è consentita solo in casi eccezionali. Ad esempio, lo scioglimento della comunione può essere escluso tramite testamento. "In particolare, casi di particolare difficoltà, come la presenza di un figlio disabile con un genitore nella proprietà, possono ritardare la procedura, ma in genere solo raramente la impediscono", afferma Bernd Kiderlen. Anche con un comportamento tattico, la data dell'asta può essere solitamente solo posticipata. Kiderlen lavora da 20 anni nel complesso campo giuridico delle aste di divisione e ha scritto manuali specialistici sull'argomento. È anche l'autore del seguito dell'opera "Praxis der Teilungsversteigerung" (Pratica delle aste di divisione), pubblicata da Beck Verlag. Questa guida è rivolta anche ai non esperti.

Durante l'assemblea condominiale vengono prese decisioni di fondamentale importanza per i complessi residenziali, che spesso comportano ingenti spese. Esistono regole chiare per queste assemblee, che ogni proprietario di condominio dovrebbe conoscere.

L'esperto spiega cosa è assolutamente necessario osservare durante un'asta di divisione: "Un passo importante è la partecipazione al procedimento", afferma Kiderlen. In caso contrario, il richiedente può interrompere il procedimento all'asta da solo e quindi vedersi negare l'aggiudicazione, a seconda che l'esito della sessione d'asta gli piaccia o meno. Se il convenuto non si unisce al procedimento, potrebbe non avere alcuna possibilità di acquisire l'immobile. Questo perché il richiedente può rifiutare l'aggiudicazione, indipendentemente da quanto offra per l'immobile. Inoltre, il convenuto corre il rischio di perdere la sua quota senza ricevere un indennizzo adeguato. Ecco perché è così importante partecipare al procedimento. La forma e il termine previsti dagli articoli 44 e 180 del Codice Civile tedesco (ZVG) devono essere rigorosamente rispettati. "La decisione di partecipare al procedimento deve essere notificata agli altri comproprietari – le parti del procedimento – entro e non oltre quattro settimane prima della data dell'asta di divisione", afferma Kiderlen.

Se le controversie sono così radicate da non consentire il raggiungimento di una soluzione amichevole, Kiderlen ne è convinto: un'asta di divisione può certamente portare a un risultato basato sul valore di mercato. Tuttavia, una buona preparazione è essenziale. Senza le conoscenze adeguate, c'è il rischio che una parte inesperta del procedimento non riceva un valore adeguato per la sua quota o investa troppo denaro nell'immobile. Pertanto, è consigliabile consultare tempestivamente la letteratura specialistica o chiedere consiglio a un esperto riconosciuto nel settore.

Per l'asta di divisione, è opportuno esaminare attentamente l'estratto catastale vigente dell'immobile. A seconda dei diritti e dei vincoli che l'aggiudicatario dovrà assumere, questi aumenteranno il valore totale dell'offerta. Il tribunale renderà noti tali diritti e vincoli prima dell'inizio dell'asta. L'esperto Kiderlen ha inoltre due preziosi consigli: se siete comproprietari di un immobile e desiderate acquistarlo personalmente, potreste predisporre delle annotazioni specifiche nel catasto per assicurarvi di non dover pagare parte della vostra quota di offerta, o addirittura di non doverla pagare affatto. Inoltre, se l'immobile viene acquistato da un altro, potete essere certi di ricevere la vostra quota del ricavato molto rapidamente dopo l'asta, senza il consenso altrimenti richiesto dall'altro comproprietario. Se le parti coinvolte non riescono a concordare sulla distribuzione del ricavato dell'asta, questo viene depositato. Questo è spesso seguito da una lunga e costosa procedura per ottenere il pagamento. È meglio evitare questo rischio.