Que se passe-t-il lorsqu'une ville en Espagne est déclarée zone locative « en difficulté » ?

Les villes de La Corogne, Saint-Sébastien et Pampelune, ainsi que 20 autres municipalités de Navarre, ont été récemment officiellement déclarées zones locatives « à risque », portant le nombre total de ces zones à 301 dans toutes les régions.

D'autres municipalités ont également demandé à être déclarées zones à risque, notamment Saint-Jacques-de-Compostelle en Galice. Le ministre régional de l'Urbanisme et du Logement des Asturies, Ovidio Zapico, a également indiqué que des efforts étaient déployés pour déclarer 16 zones à risque dans six municipalités de la région avant la fin de l'année.

En Espagne, plus de 8,28 millions de personnes vivent dans des zones où le marché locatif est tendu.

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La déclaration des « zones à risque » faisait partie intégrante de la loi sur le logement ou Ley de Vivienda , entrée en vigueur en 2023

Une zone en difficulté est définie comme une zone où le risque d'insuffisance de logements pour sa population est élevé. Pour être déclarée comme telle, elle doit répondre à l'un des deux critères suivants :

• La première situation se présente lorsque le coût moyen du loyer ou de l’hypothèque pour les logements, plus les dépenses connexes, dépasse 30 pour cent du salaire moyen de la population de la région.
• La deuxième est si, au cours des cinq années précédentes, le prix d’achat ou de location a connu une augmentation cumulée de trois points au-dessus de l’indice des prix à la consommation (IPC).

Si une zone est approuvée pour devenir une zone « stressée », cela peut signifier que des plafonds de loyer sont introduits, que les locataires pourront obtenir des prolongations de contrat et que des déductions fiscales pour les propriétaires seront mises en œuvre.

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Plafonnement des loyers

Les règles sont :

• Si les propriétaires louent déjà leur appartement ou l'ont fait au cours des cinq dernières années, le loyer ne peut pas dépasser le montant précédent dans un nouveau contrat. Il est également interdit d'ajouter des frais supplémentaires au contrat, tels que les charges de copropriété ou la taxe foncière.
• Les propriétaires ne peuvent réviser le loyer qu'une fois par an, en fonction de l'IPC ou du plafond fixé par le gouvernement. Une augmentation supplémentaire du loyer n'est possible que si le logement a fait l'objet d'améliorations énergétiques ou si un bail de plus de 10 ans a été signé. Dans ce cas, le loyer peut être majoré de 10 % maximum.
• Si les propriétaires souhaitent louer un appartement pour la première fois, ils devront se conformer à l'indice des prix de référence publié par la commune où se trouve le bien.
• Si les propriétaires possèdent plus de cinq biens dans la même zone en difficulté, qu'ils aient déjà loué le bien ou non, ils devront s'en tenir aux prix de location de l'indice des prix de référence.

Extensions

Les locataires pourront demander des prolongations après la fin de leur bail dans les zones en difficulté. Elles pourront être demandées pour un maximum de trois années consécutives.

Déductions fiscales

La déduction fiscale générale pour les propriétaires pour les nouveaux contrats de location à long terme dans ces zones sera réduite de 60 à 50 pour cent.

Il y aura également les avantages fiscaux suivants :

Une taxe incitative de 90 pour cent si les propriétaires réduisent leur loyer d’au moins cinq pour cent dans une zone en difficulté.

Une réduction de 70 pour cent pour les propriétaires qui louent leur logement à des jeunes de 18 à 35 ans ou qui le font par le biais de programmes de logement abordable incitatifs ou protégés.

Une réduction de 60 pour cent pour les propriétaires qui ont rénové leur bien au moins une fois au cours des deux années précédant sa mise en location.

La Catalogne a été la première région à déclarer des zones « à risque » après l'entrée en vigueur de la loi sur le logement et compte désormais, en 2025, un total de 271.

Les données officielles du ministère du Logement montrent que les loyers des nouveaux contrats ont baissé de 3,7 % en moyenne dans 140 des municipalités ayant adopté la déclaration. À Barcelone, ils ont diminué de 6,4 % au cours des 12 premiers mois d'application de la mesure.