Ahora y para siempre - Vivienda

Se ha anunciado el nacimiento de un programa europeo de promoción de la vivienda. Como de costumbre, se promete un nacimiento rápido y sin complicaciones, un buen momento, como dicen aquí. Como siempre, la unidad es el millón, o varios, muchos. Cada uno, a su manera, piensa en cómo obtener parte de este maná celestial. Como sabemos, no solo con dinero se resuelven los problemas; basta con mirar la salud, donde la gente gasta más y tiene menos. Una idea es importante, una idea concreta, como diría De Gaulle sobre la vivienda, o más precisamente, una idea correcta.

La gente necesita vivienda mañana. Un programa público nos garantiza vivienda en un plazo de 4 a 7 años (un año para decidir la ubicación, otro para desarrollar los proyectos, otro para las licitaciones públicas de construcción y otro para la construcción misma; en otras palabras, 4 años desde una perspectiva optimista). Es importante no precipitarse, dicen que las mujeres apresuradas dan a luz a niños ciegos. En este caso, esto es lo que ocurre con los proyectos cuando se realizan con prisas y con programas mal planificados. Además, si el sitio tiene que someterse a estudios arqueológicos, podemos considerar otro año; si algún contratista o diseñador, con prisas, presenta un requerimiento judicial, también podríamos considerar algunos años más. Pero, continuando, suponiendo que el Estado solo utilice sus propios terrenos y edificios, ¿cuántas viviendas podrá producir en ese lapso? ¿Y para quiénes serán?

Digo que hay mucha gente que necesita una casa mañana, o incluso ayer. Pero no sé, y peor aún, el Estado tampoco sabe, quiénes son, cuántos son, dónde quieren vivir, el tamaño de su hogar, sus ingresos, su origen cultural, su grupo de edad y su situación laboral. Sin estos datos básicos, no es posible desarrollar una política de vivienda. Hay muchas casas vacías en Beira-Bbaixa o en el Alto Alentejo, pero no hay demanda.

No es realista pensar en la política de vivienda únicamente desde el punto de vista público. Es importante involucrar a todos los actores potenciales: privados, pequeños y grandes, organizaciones benéficas o similares. Para todos, debe garantizarse la rentabilidad del negocio, sin dogmas.

Los AL no tenían, en su génesis, como finalidad retirar viviendas del mercado de alquiler, los AL fueron de hecho los encargados de recuperar los centros de las ciudades, los “barrios históricos”, con inversiones que nunca serían rentables con los alquileres tradicionales.

En estas líneas entiendo que solo me estoy centrando en el problema de la (falta de) vivienda en alquiler, ya que habrá otra lógica para la respuesta a la compra y no creo que tenga sentido que el Estado entre en el mercado inmobiliario para la venta.

Podría decir que no sé si los alquileres que se piden son altos, pero sí sé que una gran parte de la población no puede pagarlos. En otro artículo argumenté que el alquiler no debería superar el 20% de los ingresos netos de los inquilinos. Esta cantidad podría aumentar a medida que aumenta el nivel de ingresos de los inquilinos.

La proporción de candidatos con menores ingresos debería ser cubierta por el Estado, mediante viviendas construidas para alquiler por las autoridades locales o mediante fondos creados para este fin. Además, sin dogmas, con soluciones de construcción más económicas, con áreas y acabados más austeros. Los fondos no son flexibles; cualquier factor que permita ahorrar en el proceso es bienvenido.

Para ingresos intermedios, la inversión debe ser atractiva. La inversión es atractiva para rentabilidades entre el 4% y el 8%; por debajo del 4% no es rentable actualmente; por encima del 8% comenzamos a entrar en el sector especulativo. Dentro de este rango, deben considerarse los beneficios fiscales, desde el IVA en la ejecución hasta las tasas del IRS o del IRC.

Pero también es importante garantizar que el producto tenga la calidad mínima, para lo cual ya existen matrices optimizadas en países europeos, donde se otorgan puntos en función de diversos descriptores (antigüedad, zona, disponibilidad de ascensor, baños y cocinas equipadas, etiqueta energética y, añadiría, ubicación). Se necesitan indicadores, indicadores.

Imaginemos que una propiedad con buena calificación crediticia se pusiera a la venta con un tipo impositivo del 4-8%. Debería existir un beneficio fiscal a largo plazo: pensemos en un alquiler de 1.000 €, para simplificar, con un tipo impositivo del 20%, es decir, 2.400 € de impuestos anuales para las arcas del Estado. Construir una vivienda de 100 m² requeriría... 83 años de impuestos. En otras palabras, el Estado (todos nosotros) solo se beneficia de la participación de particulares en el proceso. Además, por el solo hecho de existir, además del IMI, una propiedad genera innumerables ingresos indirectos para las arcas públicas.

Con la inestabilidad que se ha convertido en la nueva normalidad, las guerras en Europa y Oriente Medio, y la reubicación de los centros de decisión fuera de Europa, los mercados buscan un lugar seguro donde invertir, aunque sea temporalmente. Este capital puede destinarse a la inversión en esta zona siempre que se respeten las normas básicas de seguridad. Si se incumple el contrato de arrendamiento, el desalojo será rápido, no habrá cambios legislativos durante varios años y no habrá persecución.

La contratación pública es compleja y lenta, demasiado lenta para responder a necesidades urgentes como esta. Una vez más, es urgente definir indicadores. Por ejemplo, contratar un proyecto, para su ejecución, por el 3% del valor de la construcción es una excelente oportunidad. Contratar la construcción de viviendas por menos de 1.500 €/m² también lo es. Estos indicadores son más importantes que todas las complejas fórmulas multifactoriales definidas en el Código de Contratos Públicos.