Какие дополнительные налоги вы платите, если у вас два дома в Испании?

В Испании типично, что семьи владеют двумя объектами недвижимости — одной квартирой или домом в городе, а также вторым домом на побережье или в отдаленной сельской деревне, принадлежащим их предкам.

Эти вторые дома используются примерно так же, как иностранцы используют вторые дома в Испании — для отпуска.

Поскольку лето в Испании становится все жарче, а предприятия закрываются на большую часть августа, это заманчивая перспектива, если вы можете себе это позволить.

Кроме того, покупка второго дома в инвестиционных целях становится все более привлекательной, поскольку многие испанские города становятся все более популярными среди других иностранцев и цифровых кочевников.

Однако, помимо первоначальной стоимости вашего второго дома, сколько дополнительных налогов вам придется заплатить за покупку второй недвижимости в Испании?

По данным Banco Sabadell, при покупке второй недвижимости в Испании необходимо уплатить ряд сборов и налогов. В их числе:

Нотариальное заверение – около 200 евро.

НДС – Если недвижимость новая, необходимо уплатить налог на добавленную стоимость (НДС), который составляет 10% от стоимости. Это правило действует на всей территории Испании, за исключением Канарских островов, где действует общий косвенный налог Канарских островов (IGIC) по ставке 6,5%.

Налог на право собственности (AJD ) – для домов, приобретённых на вторичном рынке, взимается налог на право собственности (AJD). Ставка налога варьируется в зависимости от региона Испании, в котором приобретается недвижимость, и может составлять от 0,5 до 1,5%.

Налог на передачу права собственности (ITP) – вам также придётся заплатить налог на передачу права собственности (ITP). Его размер и правила, связанные с ним, зависят от региона, в котором находится недвижимость. Обычно он составляет от 4 до 10 процентов от стоимости недвижимости.

Регистрация собственности – от 600 до 1000 евро.

Агентские сборы – оплачиваются только в некоторых случаях, если вы наняли агента для поиска недвижимости. Обычно они составляют около 300 евро.

Если вы подаете заявку на ипотеку для своего второго дома, также потребуются дополнительные расходы, в том числе:

Комиссия за ипотечное кредитование — составляет от 0,1 до 2 процентов от заемного капитала, но взимается только некоторыми банками, а не всеми.

Оценка дома – от 300 до 500 евро

Копия ипотечного договора — от 0,60 до 1 евро за страницу.

Переговоры по ипотечному финансированию. Имейте в виду, что при покупке второго жилья ( segundas viviendas) большинство испанских банков не будут предлагать такое же финансирование в размере 90 или 80 процентов, как при покупке первого жилья, а скорее предложат 60 или 70 процентов.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Скрытые расходы при оформлении ипотеки в Испании

Подоходный налог и другие регулярные налоги

После приобретения второй недвижимости в Испании вам придется платить еще несколько налогов ежегодно или даже ежеквартально, в зависимости от того, для каких целей вы ее используете.

Только для вас. Во-первых, если вы используете свой второй дом только для себя и своей семьи, он должен быть заявлен как недвижимость, не используемая для экономической деятельности, то есть не сдаваемая в аренду туристам или в подобных целях. В этом случае вы заплатите два процента от его оценочной стоимости. Эта оценочная стоимость рассчитывается на основе основного налога, взимаемого с владельцев жилья, а именно налога на имущество (IBI).

Налог IBI (IBI) — IBI расшифровывается как Impuesto sobre Bienes Inmuebles (на испанском языке), что переводится как налог на имущество. Размер IBI определяется муниципалитетом, в котором находится ваша недвижимость, и может существенно различаться в зависимости от муниципалитета. Налог IBI на городскую недвижимость составляет от 0,4% до 1,1% от стоимости недвижимости, хотя в столицах провинций с более высоким уровнем обслуживания и благоустройства он может достигать 1,3%. Этот налог уплачивается независимо от того, сдаёте ли вы недвижимость в аренду или нет.

Коммунальные платежи. Если ваш второй дом находится в комплексе или жилом здании, вам придется добавить коммунальные платежи в список ежемесячных расходов.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Выгоднее ли арендодателям в Испании сдавать жилье временным или долгосрочным арендаторам?

Для сдачи в аренду — если вы приобрели второй дом в качестве инвестиции и сдаете его в аренду, необходимо задекларировать полученный доход за вычетом любых вычитаемых расходов, таких как коммунальные платежи, страховка или стоимость ремонта дома.

Доход от сдачи жилья в аренду в Испании считается приростом капитала от недвижимости. Если арендатор использует недвижимость в качестве основного места жительства, арендодатель может применить налоговый вычет в размере 60% к чистому доходу.

Например, если вы сдаете свой второй дом в аренду туристам на время, когда вы им не пользуетесь, вычет в размере 60 процентов не применяется.

Вам также придется платить налоги с любого дохода, полученного в результате этой деятельности, и она будет рассматриваться как бизнес.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Почему пустой дом в Испании вскоре может обойтись вам дороже

Предусмотрены ли какие-либо вычитаемые расходы при покупке второго дома в Испании?

При покупке второго дома в Испании существуют определенные расходы, которые могут считаться подлежащими налоговому вычету.

Проценты по ипотеке являются одним из основных вычитаемых расходов, поскольку при определенных обстоятельствах их можно вычесть из налоговой базы подоходного налога с физических лиц (НДФЛ).

Аналогичным образом расходы, связанные с оформлением ипотечного кредита, такие как банковские комиссии, также могут быть признаны вычитаемыми.

Кроме того, нотариальные и регистрационные сборы, связанные с покупкой второго дома, вычитаются из подоходного налога с физических лиц.

С другой стороны, налоги, уплачиваемые при приобретении недвижимости, такие как налог на передачу собственности (ITP) или НДС, не подлежат прямому вычету, но их можно учесть при расчете стоимости приобретения и потенциального будущего прироста капитала.

В заключение следует сказать, что перед покупкой второго дома в Испании важно произвести все необходимые расчеты и выяснить, является ли он финансово выгодным.

Спросите себя, стоит ли оно того? Будет ли оно того стоить? Будет ли оно использоваться вами так часто, как вы рассчитываете, или периодическое проживание на Airbnb покроет ваши потребности? Будет ли оно приносить достаточно дохода, если вы будете сдавать его в аренду, или оно обойдётся вам дороже?