La solución no es limitar los alquileres

Algunas posturas y opiniones políticas sobre soluciones a la crisis de la vivienda me sorprenden constantemente, ya que, en mi opinión, revelan una falta de comprensión de las causas de la crisis y, de implementarse, solo empeorarían la situación. Los alquileres y los precios de venta siguen subiendo y, a menos que se resuelvan los problemas estructurales derivados de la crisis que comenzó en 2010, la situación solo empeorará.

En cuanto a los alquileres, algunos abogan por limitarlos o congelarlos, y algunos medios de comunicación han incluido esta opinión como una recomendación del Informe Bianual de la Comisión Europea. Sin embargo, el informe no recomienda el control de alquileres, que implica establecer límites máximos y congelar los precios durante un período, aunque esta imposición aún está vigente para algunos contratos de alquiler anteriores a 1991. El informe recomienda la regulación de los alquileres, que es diferente, ya que implica definir normas y criterios para los aumentos de alquiler, algo que ya existe.

El Gobierno actual y el anterior entendieron la situación y no se alinearon con la idea populista de limitar o congelar los alquileres, que de implementarse reduciría la oferta.

En lo que respecta al alojamiento local, la decisión del Gobierno de transferir a los municipios las opciones para cada situación fue elogiada por la Dirección General de Industria de la Comisión, ya que la solución para los alquileres de corta duración se ajusta a la legislación de la UE, y la denuncia presentada contra nuestro país fue archivada.

El aumento de la oferta sólo se dará cuando los inversionistas y propietarios sientan un ambiente de confianza en el que sus derechos estén asegurados en caso de incumplimiento de los contratos, lo que presupone: (a) el rápido funcionamiento de la justicia, que exige cambios en la legislación vigente; (b) estabilidad legislativa y fiscal, que es lo contrario de lo ocurrido en los últimos 10 años y (c) asunción de obligaciones sociales por parte del Estado, que es lo contrario de lo que se impuso a los propietarios.

Si bien la confianza es una condición necesaria, no es suficiente, ya que el valor de los ingresos compite con las condiciones de financiación de los préstamos para la compra de vivienda, ya que las cuotas mensuales equivalen a un alquiler . Cuando las cuotas son más bajas, los alquileres también tienden a bajar, pero si hay más dificultades con el depósito inicial para la compra y las tasas son más altas, hay mayor demanda en el mercado de alquileres.

Pero más allá de estas variables, está la cuestión de fondo que ha condicionado el mercado, (i) la limitada capacidad de las empresas constructoras y (ii) los elevados costes de construcción y rehabilitación.

No es casualidad que en 2024 solo se terminaran 24.600 viviendas y que, de las 34.470 con licencia, solo el 21,5 % fueran para rehabilitación. El sector de la construcción, que construyó una media de 90.000 viviendas al año entre 1971 y 2011, ya no existe , destruido por las restricciones impuestas por la troika y el BCE, comprensible desde la perspectiva de quienes financian, pero sin una visión estratégica que salvaguardara las necesidades futuras del país. Los casi 300.000 desempleados y las empresas que quebraron no volvieron, y el sector aún no se ha recuperado.

En cuanto a los costos, no es posible construir para la clase media con las exigencias actuales , a saber: la normativa vigente; el largo e impredecible plazo de obtención de licencias; los requisitos impuestos en zonas protegidas por patrimonio clasificado; las dificultades para acceder y ocupar la vía pública, además de la investigación arqueológica, la descontaminación del suelo, el IVA al 23%, otros impuestos, tasas y muchos años de incertidumbre con altos riesgos. Quien no comprenda esta realidad tendrá dificultades para encontrar soluciones.

Las propuestas del actual Gobierno parecen ir en la dirección positiva, pero sin un acuerdo de régimen, como ocurrió en el pasado, no tendremos las soluciones estructurales que implican romper con el modelo que nos trajo hasta aquí.